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正文卷 第730章 信息不對稱

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作品︰重回80當大佬 | 作者︰浙東匹夫


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    第二天,愚人節一早,顧驁就帶著米娜,跟卡洛琳殿下的人一起,去了摩納哥-法國西部邊界的填海工地。www.luanhen.com

    顧驁這邊帶的人,有現場的負責人,還有他名下那家摩納哥地產公司的高管之一、朱塞佩先生。

    朱塞佩是82年馬島戰爭之後,因為摩納哥王室的航運公司,要平息布列塔尼亞人的怒火、檢討“不小心在不知情的情況下,運了一些軍火到阿根廷”,而被摩納哥王室開除的。

    然後,一兜二轉過了兩年,就被顧驁l佣了過來,繼續負責在摩納哥的不少項目。甚至包括此前的“卡洛琳公主”號博彩游輪項目,他也有涉足管理賬目。

    很顯然,把朱塞佩招來,並不是顧驁的本意。這幾年,顧驁也談不上徹底收服對方。

    他知道這廝就是摩納哥王室派來查他帳的、為了雙方更好的互信,免得摩納哥人天天惦記顧驁是不是偷漏了稅賦或者截留了利潤分賬。

    所以,趕走是不可能的,讓對方睜一只眼閉一只眼已經是最好狀態了。

    除了朱塞佩以外,卡洛琳也帶來了一些專業人員,有財務的也有技術的,跟顧驁一起視察這片開工才一個多月的工地。

    這是一條只有兩三百英尺、也就是七八十米寬度的狹窄海岸線。其西側距離跟法國人的邊境,只有20多米的距離了

    摩納哥人一開始是計劃把直接貼著跟法國邊境的海岸撥給顧驁的,但是後來覺得還是操作層面不太好弄。

    容易施工的時候撈過界侵犯法國領海引發糾紛,所以還是往後退了二三十米,留足施工誤差。

    一國領海的寬度,理論上最大可以有12海里,不過摩納哥的國土東西總寬度,也不過才琢慫奈逵  暮0斷擼  峭@鍔斐鋈Д牟糠直裙量磯然箍恚 肥滌行└至耍 夜せ彩怯貌壞僥敲炊唷a href="http://www.biquge001.com" target="_blank">www.biquge001.com

    所以,兩年前開始為填海規劃時,顧驁跟摩納哥官方博弈之後,對方要求往海里填堤的深度最遠不能超過3英里,然後允許顧驁在填出來的堤上建設海景別墅出售

    反正未來摩納哥人自己要填海,也不會比顧驁目前填的更遠,離岸不會超過三英里的。所以只要法國人不抗議顧驁這個項目,先鬃】有緯杉榷ㄊ率擔  茨δ篩繽跏銥梢月嚷К奐絛竊俁 幀br />
    顧驁這邊,最終找人設計出來的施工方案,大概是填80米寬、3公里多長,總計30公頃面積的地皮,也就是0.3平方公里。

    填海區中間設計一條10米寬的道路、加上一邊各1米的綠化帶和2米的人行/單車混用道(標食檔朗.5米寬,造得比標食檔攬硪壞惚閿誄 擔 br />
    所以這樣算下來,道路要椎糝屑6米的寬度,剩下64米兩岸均分,每一側留32米蓋別墅和私家花園,每公里單側可以排40戶左右。

    整個項目可以造300座別墅,32乘25的規格,每座別墅算上花園總椎厥00平米,算是非常豪的豪宅了。

    畢竟在摩納哥這種寸土寸金的地方,還能讓你有三四百平建築椎氐姆孔印く 讓婊幕ㄔ埃 丫 賴貌荒茉俸懶耍 遼俁際且諭蚋晃灘畔艿悶鸕摹br />
    總家產只有幾千萬美金或者英鎊的人,多半不敢來這種地方置業。

    為了讓富豪的用戶體驗達到最好,項目的設計單位也是用盡匠心,特地把東西兩岸的別墅各自錯開半個身位。

    也就是東邊的樓正對西邊的樓間花園,而西邊的樓也正對著東邊的花園。www.kmwx.net如此一來,無論住在長堤的東岸還是西岸,都可以同時看到兩邊的海景。

    無非是正對的這一側,海離陽台只有10幾米遠,而另一側的海距離陽台有50米遠。但50米其實在樓上看也就一丁點距離,很容易產生“這也是我家的私家海灘”的錯覺,近似于360度全景無死角海景。(只有斜對的兩個角沒有海景,被路對側的別墅擋住了)

    另外,考慮到填海施工的時候,有些溢散的底沙有可能把長堤兩側的海床墊得比較淺,設計方最終還時岡詮鄄斐兩島蟛鉤涫└ゅ  蝗ν S境睪筒次唬 繁C孔鶚加凶約旱撓斡廄陀甕 唬 劣詘踩 朧┘梢雜梅闌ゼ餼觥br />
    ……

    近處的海面上,可以看到一根根空心的鍍鋅鋼管樁深深楔入海底的珊瑚砂岩,還有移動的樁機平台在層層推進作業,鍍鋅鋼樁之間還用預水泥網箱封邊。

    然後,才可以看到遠處的抽沙吹填船,開足功率從海床底下抽出每秒成噸的底砂,往鋼樁和網箱圍成的空間里猛灌。

    因為要造的地皮非常狹長,初始的圍堰作業就很困難,成本比那些大塊的方形填海難很多。畢竟眾所周知,填海的時候,四周的圍堰單位面積施工成本,是比中心隨便填充的部分貴得多的,金角銀邊草包肚。

    而且對面不遠就是法國人的領土,如果圍堰坡度太大,把法國那一側的海地也墊淺了,難免法國人不會跳起來挑事情。

    比如前文提到的那些預水泥網箱,如果不是要防著法國人,完全就沒必要這樣封邊。

    卡洛琳和顧驁一行人,視察了一圈,現場那個從香江帶來的技術負責人,也在顧驁的提前暗示下,拚命強調這個工程的特殊性、所以成本額外高昂。

    卡洛琳听了,也親自按照對方的解說仔細觀察了技術差異,可惜作為一個女人,她理科天賦終究無法完全理解這里面的成本差距究竟有多大陷阱。

    她輕輕咳嗽了一聲,只能換一個角度來旁敲側擊︰“這兒蓋好之後,你時嘎舳嗌僨 黃劍刻詈9ア討遼僖 僥輳 掛 羰奔涔鄄斐兩擔 └テ靶摶膊畈歡嗍奔洹br />
    我看你這個房子,1992年能交付現房就不錯了,也許更晚。現在的別墅均價,按椎孛婊悖 膊萬多法郎一平米。我們王室的地產評估師認為,四五年後國內的豪華別墅價格,也就最多漲到接近3萬法郎,相當于五六千英鎊。

    所以,你要把所有成本壓低到三千英鎊每平以下,才能賺一倍的毛利,扣除稅費和財務成本,大約售價的30%~40%算是純利潤。

    建築安裝和豪華裝修的成本是固定的,這種程度的豪宅,至少是一千英鎊每平。那麼你填海的成本,肯定要低于每平米2000磅,或者把道路和公共設施公攤算下去,每平米1500英鎊以下。”

    把公攤分下去之後,每平米低于1500英鎊是肯定的,因為那相當于1平方公里15億英鎊了而即使不裼萌魏渭際醮蔥攏 湊綻飛舷憬0年代末開始造國際機場的成本,填海一平方公里最多也就12~13億英鎊,肯定用不了15億。

    (這是指在圍堰施工要求很精密的海域施工,所以成本高。南海那種吹填造島是不怕周邊海床流沙漫灌的,所以不需要高質量圍堰工程,用坡度比較緩的自然重力壩就行,然後直接抽沙子往里灌,要便宜很多)

    至于估算的建築安裝和裝修成本,一千鎊一平米,也算是比較公允的價格。後世中國的那些真.精裝修豪宅,裝修標識家﹤蓋 嗣癖乙黃矯住U舛目墑歉分薅К陡緩雷〉模 靶蘚徒ㄖ悠鵠匆磺C髟趺床灰 br />
    卡洛琳想知道的是,顧驁到底能做到填海成本比每平米1500英鎊究竟再低多少。這樣,也便于王室後續在稅費啦、各種檢查卡要方面多分一點啦……找找尺度。

    放水養魚,也不能太貪,把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢來了,對吧。

    顧驁分析了一波技術理由,然後假裝跟卡洛琳推心置腹的樣子,屏退左右,才附耳低語︰

    “其實低不了多少,首先您估計的裝修和建築安裝成本,一千鎊一平米略低了些,我們實際預算做了起碼一千二百鎊因為公用道路的成本、公用綠化帶、其他公用設施,都要羊毛出在羊身上平攤下去。這麼高檔的社區,外部環境設施總不能差吧。

    而且,等後期不滋詈B降孛婊耐 S廄 甕E次歡技由蝦螅 ㄖ殺淨掛  先ャbr />
    至于填海方面,目前我們預估的工程總價是2億8千萬英鎊左右,折算下來,每平方公里大約是9億5到9億6,比原先不使用吹填技術時的傳統施工方案,確實便宜了將近20%。不過因為前述的建築成本提高了,我最終成本還是在大約一平米2500鎊,沒你想的那麼賺。”

    成本2500鎊,四五年後預計售價5000~6000鎊,這就是顧驁所謂的“沒那麼賺”。但如果按照目前的摩納哥樓價來估計,這種說法倒也不算錯,因為1988年的頂級豪宅樓價,也就4000鎊一平左右,按時價算毛利,才37.5%。

    卡洛琳顯然不信顧驁給的成本︰“你覺得我會信麼?要麼就是你對未來樓價的上漲趨勢,還有更多的把握你覺得5年後會遠遠超過五六千英鎊一平?”

    “我還真是賭了未來幾年,樓價暴漲幅度會遠超過每年15%,所以,我才肯現在投入這麼多,到一個地產項目上三四年里,拿出3個億英鎊的現金,做這種項目,沒有足夠的利潤,我確實看都不會看。我買下王安電腦之後,現金流一直在兩億美元以內的警戒位上下波動,我可沒那麼多錢對付傳統的重資產,你知道的,我對房地產一貫興趣不大的。”
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