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正文 第 388章 地產內幕

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作品︰天眼塵緣 | 作者︰喚春歸


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    龍丹道︰“潘總  您這樣做法不是違反了城市規劃了嗎  ”  潘大福就道︰“這有什麼違反的  我們交了錢  政府得了利  還增加了gdp  這叫雙贏”  龍丹道︰“這可真是搞地皮啊  不是gdp了”  潘大福就笑道︰“現在的華夏  搞地皮就是gdp  這有什麼奇怪的  等你介入這個行業  你就明白了”  龍丹就繼續問道︰“要是你們遇到不願意搬遷的怎麼辦  或者是釘子戶什麼的”  潘大福就道︰“這個我們根本就不用管  我們把地拿到以後  就把拆遷交給政府  再不濟就交給拆遷公司  這個就不用我們操心了”  龍丹就心道︰怪不得有那麼多強拆的事件發生啊  這里面還真有道道

    于是  龍丹就問道︰“政府的官員就這麼听話  為你服務  ”  潘大福就道︰“這個更簡單  把預售的房子送給他們幾套  事情就解決了  他們表面上市為了gdp  可背後]有利益誰肯為你服務啊  這也是公開的秘密  老弟  這一手  你可要學著點  不然的話是吃不開的”  老弟想想  也是這麼回事  雖然自己以後不會這麼做  可現在的形勢確實是這樣的

    龍丹道︰“潘總不愧是房地產界的翹楚  知道的就是多  以後您的地產公司還會更上一層樓的”  潘大福到不以為龍丹這是奉承  自豪的說道︰“那是自然  只要政策不變  我們地產業的利潤就不會降低  我們的利益就不會受損害  就拿你賣出去的十套別墅硭蛋nbsp; 我拿地的時候  每畝也就400萬  加上送出去的福利200萬  拆遷等各項費用也就100萬  建起房子砣斯ァ牧弦簿00磽nbsp; 加起磣芄00磽nbsp; 可是賣出去的價格確實1400多萬  這里面的利潤有多大  整整600多萬  也就是說  你賣出去的十套別墅就給我賺了6000萬  這還是不怎麼賺錢的  我們是以開發公寓為主的  要是專做別墅的  利潤更高  不翻上一番  他們是不會出手的”

    龍丹就裝作羨慕的說道︰“怪不得越是有錢人越做房地產了  這可是真是利潤大的嚇人”  潘大福一听就笑了  這時的潘大福酒也喝了不少了  說話自然也就嘴上]有把門的了  就對龍丹道︰“老弟哦  你還是老實人啊  現在做房地產的哪有用自己的錢的  那不是傻瓜嗎”  龍丹就道︰“不用自己的錢用誰的啊  難道用投資公司的錢  ”  潘大福就笑道︰“老弟  真有你的  用銀行的錢啊  我們華夏的銀行有那麼的多的儲蓄存款  要是我們這樣的人不去貸款  那銀行吃什麼啊  ”

    龍丹問道︰“銀行的錢就這麼好貸  ”  潘大福就道︰“我跟你說吧  你只要用少量的錢拿到地以後  就可以找人評估了  把估值做高幾倍  再抵押給銀行  錢不就 nbsp; 然後再去拿地  再抵押貸款  這樣幾次滾下nbsp; 雪球就滾大了  你不就有錢了  實話跟你說吧  就是現在大街上開寶馬奔馳的]有幾個不貸款的  開100萬豪車的起碼就有上千萬貸款  要是能開起千萬豪車的  那他的貸款]有幾十億也有個十億八億的  不然也養不起車啊”

    龍丹雖然經商多年  真正貸款的時候還不多  除了當初為了貸款千萬  導致破產以外  以後的龍丹是輕易的不貸款  就是後澩鉅彩且星笞]有辦法才向銀行搞了一些  貸款的這些道道  龍丹還真的不甚明白  怪不得有人說  要是華夏的房地產要是跨台了  銀行也會跟著破產  還真的不假  華夏有幾萬家房地產公司  所貸的資金絕對是一個天量  說不定就佔銀行存款的五六成  要是房地產泡沫破滅了  那銀行不發生擠兌狂潮那是不可能的  到了那時  就算是國家開動印鈔機  也是聿患暗nbsp; 何況  國家也不敢那麼做  那樣的話  只會引發更大的金融危機  或者是爆發通貨膨脹的

    一般說矸康夭舐蝕笤莢5%左右  這個說法並不過分  如果僅僅從“利潤率”硭nbsp; 房地產的“利潤率”普遍在這個概率左右  問是  你投入了1個億  淨賺了2個億  這個帳怎麼算  利潤率和投資回報率是兩回事  這個問大家要先搞清楚

    如某項目銷售總額10億元  淨利潤2.5億元  你的利潤率當然是25%  問是  你投入了1個億  淨賺了2個億  這個帳怎麼算  利潤率和投資回報率是兩回事  這個問大家要先搞清楚  我們推算一下這個項目的投資過程︰假設土地出讓金2億元  按照國家政策分期交納  首期30%  實際上投入6000萬元就拿到了土地開發資格;假設建築總投入佔到了項目銷售總額的30%  建安總成本為3億元  但根據相關規定  主體封頂以後即可拿到預售房許可證  通常情況下  到主體封頂階段建安成本只投資到40%左右  也就是說  建築安裝費投資到1.2億元左右的時候  項目就已經開始銷售了  再加上各項手續辦理的費用、分期交付的第二、第三筆土地出讓金等等

    結果是  你只用2.5億元左右的投資  就拿回了10億元的銷售總額和2.5億元的淨利潤  這個項目的投資回報率是不是100%呢  說房地產利潤率200%、300%那是夸大  開發環節中的各項稅費總額就佔去銷售額50%以上  最高能達到70%左右  土地成本25%  各項納稅25%  就已經50%了  還有各種名目的行政事業收費呢  所涉部門達30多個  僅消防審圖費一項  每平米高達2元  別小看這兩塊錢  10萬平米就是20萬  消防管理部門什麼都不干  章子一蓋  20萬元就到手  還不包括灰色部分  如果我這個章子給你不蓋呢  你知道什麼意思  回去準備私下的意思吧  利潤率200%絕對不可信  但資金回報率100%以上  完全是可信的

    就拿一個項目硭nbsp; 總成本(包括稅收和其它全部成本)3.1億元  銷售額4.2億元  淨利潤1.1億元  利潤率26%  但公司投資這個項目的時候  帳面準備資金只有6000萬元  也就是說  拿6000萬元的投資  淨賺1.1億元  投資回報率多高  問的癥結出在兩個環節︰土地供應環節  土地出讓金是不是100%交納  預售房制度  開發商是不是到現房完成以後再銷售  假如這兩個環節上的漏堵住了  投機行為才有可能減少

    囤地問  開發商囤地行為並不普遍  媒體曾經熱炒“新月園”在全國囤地45萬畝  這是媒體記者不懂房地產用地性質  “新月園”持有的土地  是旅游用地  是用   糜蝸金康nbsp; 不是用于房地產開發的商業開發用地  再大的地產商也囤不起地  這些年房價這麼好  一個項目從開發到銷售完成  這一個階段內價格就可能翻番  誰手頭有地願意囤著呢  囤得起嗎  但確實有企業在囤地  而且數目不小  中間環節上滋生的腐敗驚人

    我國現行的土地招拍掛制度存在很多漏洞  行業外的人可能不知道  土地拍賣公示里  土地一般分“存量用地”和“儲備用地”兩種性質  所謂“儲備用地”  就是計劃征遷、但地面以上有建築物、需要針對第三方進行補償的土地  那些老國有企業的利益集團  就是守在“儲備用地”上面等待補償的一群人  做為土地現階段的合法持有人  不經過他們的同意  這塊地就進入不到流轉、拍賣程序當中  要想拿他們的地  你先得跟他們談  談妥了  再由他們砩昵臚戀夭棵毆遺瞥鋈br />
    這個談判過程  就是一個利益交換過程  回到以前  誰能拿下一個國有企業的兼並、重組權  都是和政府領導存在關系的權力團伙  現在  他們合法佔有國有土地  房地產企業看中他們的土地  先跟他們談  條件談好以後  要走掛牌程序  怎麼辦  他們有的是辦法  先把地面建築物進行評估  評估成天價  然後申請拍賣  真正想拿地的企業早被他們的補償要求嚇跑了  掛牌只是個程序  最後如願以償流轉到協議買家的手中

    這個過程太黑了  黑到你無法想象其中真假  有一個本地房產企業  是供銷社系統下的幾個老干部合伙成立的一個皮包公司  這個公司成立以後屁事不干  依靠手中權勢收購、兼並了供銷社系統下的好多企業  十年nbsp; 這家企業]蓋過一平米房子  就靠賣地  股東們個個成了億萬富翁  董事長曾經得意洋洋的跟我說  等手頭最後三宗地賣完  他就移居海南去了  他在那面的別墅裝修好已經好幾年了

    目前的土地招拍掛制度是高房價問的“萬惡之源”  因為招拍掛不斷推高地價  促進了房地產價格的猛烈上漲  在土地局  每一個人都是土地買賣的私下參與者  因為  每一宗土地掛牌申請首先要提交到土地交易所  他們掌握著第一手信息  看到好的土地首先和自己關系好的房產企業聯系  私底下達成轉讓協議  等掛牌公告出nbsp; 一切都在私底下先談好了  就剩下走一個程序了

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